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薪金「发水」4招 闯过压测 借尽按揭

文章来源:未知时间:2019-05-14

买楼最令人懊恼地方,就是月薪差少许,才符合金管局的供款佔入息比率及压力测试要求。楼市回升,很多客人心急买楼,究竟有甚幺方法可以填补人工落差,借尽按揭买dream house?本文现介绍四招令薪酬合法「发水」秘技。

第一招:股息当收入

如果本身正职收入申请按揭「不够计」,可以尝试依赖其他收入来源。很多人不知道股息可以计入息,不过计算方法因银行而异,有些银行会以最近一至两年的平均股息计算收入,而且不会打折扣。

有些银行则以某时段股票平均价值,然后乘以预期股息率计算。举例,如果申请人过去三个月持有一堆股票,平均价值约100万元,预期股息率为2.4,1年后预料将收取2.4万元股息,每月入息便可增加2,000元计入dsr,简单计算下,可以借多27万元按揭贷款。

不过,也有些银行不愿将股息纳入作薪酬。每间银行计算股息方法不同,準买家应货比三家,选择最有利自己的银行。

第二招:拟租金收入

根据金管局按揭成数指引,1,000万元以下住宅物业,自住最多可以借六成按揭贷款;出租则最多只可借五成。如果楼价是1,000万元以上,无论是自住或出租,按揭贷款上限都是五成。如果业主申报物业用途为「拟出租」,就可以利用预期租金收入来帮助通过压力测试难关。

如果单位是连租约买入,业主一定是申报出租用途;但如果是交吉盘,即使没有租约,都可以申报「拟出租」,然后用「拟租金收入」增加入息。「拟租金收入」是由估价行估算,再将租金打六折,dsr要计40,压测dsr则计50。

假设楼价是1,214万元,如果申报自住,最多只可借五成,即607万元。假设业主正职月入5万元,以dsr 50、压测dsr 60计,最多只能借535万元。但如果申报「拟出租」,假设预计租金3万元,打六折后变1.8万元,再加上月薪5万元,合共6.8万元,以dsr 40、压测dsr 50计,便可借足607万元,比报自住借多70万元,首期支出变相减少。

有客人曾问,如果申报「拟出租」,收楼后是否一定要放租?答案是业主有权选择。由于每间估价行计算「预计租金收入」答案都不同,业主应选择估价最高银行;如果该银行碰巧可以「拟租金收入」计算入息的话,对压力测试大有帮助。

至于申报「拟出租」会否影响按揭利率和现金回赠?其实无论是自住、出租、拟出租,按揭利率都一样,目前h按实际利率为2.375,现金回赠最高2.45。

第三招:兼职收入「阳光化」

香港人辛勤工作,例如有些人正职是教师,晚上兼职做私人补习;又或者正职是电脑工程师,闲时freelance帮人写网页。其实这些兼职收入,全都可以计入dsr。首先,如果想这些freelance工作获纳入计算入息,需要先开设公司,附完整会计纪录,储存好收据等文件。只要纪录做好,兼依法报税,这些freelance收入便可以计算入息,借贷能力大大提升。